L’acquisition de biens commerciaux en Espagne est une grande opportunité d'investissement avec de faibles risques et une rentabilité plus élevée que les taux des dépôts bancaires. Le processus d'achat d'immobilier commercial est généralement très semblable à l'achat de biens immobiliers résidentiels et se compose en 2 parties – la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte d'achat final. Dans cet article nous allons vous informer sur les étapes importantes, afin de vous permettre de choisir la meilleure propriété pour l'investissement. Quant à la procédure d'achat, vous pouvez trouver les informations dans l'article sur le guide d'achat acte résidentiel.

L'étape primordiale dans le choix de la propriété commerciale est la stratégie de l'investisseur. Certains investisseurs sont à la recherche d'une propriété pour obtenir la meilleure rentabilité, d'autres sont plus intéressés par la liquidité ou les propriétés avec des emplacements de choix. Il éxiste également des stratégies dirigées sur le revenu locatif maximum et d'autres qui sont orientés sur la croissance de la valeur de la propriété dans un avenir proche. Bien sûr, le but de tout investisseur est de trouver un bien qui combine autant que possible les qualités mentionnées ci-dessus , mais il est important de prendre en compte les réalités du marché actuel de l'immobilier en Espagne.

Par exemple, les propriétés commerciales situées dans les emplacements de choix des rues centrales de Barcelone et Madrid n’offrent généralement pas la meilleure rentabilité.
Cependant, ces propriétés ont un potentiel important avec de bonnes garanties et vous n’aurez aucun problème pour les revendre en emportant un gain considérable. La plus haute rentabilité est généralement fournie par des propriétés situés en dehors du centre ville, dans les périphéries des grandes villes et des villes plus petites. La rentabilité de ces locaux dépend généralement fortement du locataire actuel et il est essentiel de prêter attention à l'accord de location.

Les locaux commerciaux en vente peuvent être vendus vides ou avec le locataire actuel.

En cas d'achat d'une propriété avec un locataire présent, l'acheteur doit respecter toutes les obligations du contrat de bail en cours. Quant au locataire il doit à son tour continuer sa location sous un contrat au nom du nouveau propriétaire. D'une part, l'achat d'une propriété commerciale avec contrat de location en cours donne à l'acheteur un aperçu clair de la rentabilité réelle du bien, mais d'autre part, il ne lui permet pas de trouver de nouveaux locataires et donc potentiellement d'augmenter sa rentabilité.
Il est important de vérifier minutieusement le contrat existant avant de conclure l'achat. En règle générale, le contrat de location prévoit une période minimale d'exécution obligatoire du locataire. Cela veut dire que, par exemple, le locataire ne peut pas quitter les lieux et arrêter de payer le loyer avant cette période. Quant au propriétaire, il doit garder l'accord jusqu'à ce qu'il soit à la date d'expiration. Donc, si l'accord est signé pour 15 ans avec 5 ans obligatoires d’exécution, le locataire ne peut pas quitter le bien avant 5 ans et le propriétaire ne peut modifier les frais de location avant les 15 ans stipulé dans le contrat. Le prix convenu dans le contrat est soumis à une indexation du prix de la consommation. Ces dernières années, le montant de cet indice est très insignifiant et n'a pas d'effets sur les frais de location d’un local.

Maintenant, si le contrat actuel comporte des conditions qui s'appliquent dans le temps et que vous êtes satisfait par ces conditions, nous vous conseillons quand meme d'étudier la situation du marché des propriétés commerciales avant de prendre la décision finale. Cela vous aidera à évaluer la demande des locataires potentiels et la rationalité des frais de location.

Dans le cas où aucune des déclarations du contrat ne satisfont l'acheteur, il est préférable d'essayer et de les négocier avant la signature de transaction. Il est toujours possible d'arriver à un accord avant de finaliser l'acte d'achat.

L'une des questions les plus fréquemment posées que forment les investisseurs potentiels est de savoir s'il est préférable d'acheter une propriété commerciale en tant que personne physique ou en tant que personne morale. Les deux options ont leurs avantages et inconvénients.

Dans le cas où vous achetez en tant que personne physique, vous ne pourrez pas soustraire vos dépenses aux taxes liés aux profits de la location de votre bien. Cela signifie que vous devez payer la TVA et l'impôt sur le revenu par rapport à la totalité des bénéfices réalisés par les biens de location. Cependant le point positif concerne la gestion de la documentation, effectivement elle est assez simple à réaliser et vous n'avez pas de rapport d'impôt trimestriel à présenter.

Cependant, si vous achetez en tant que personne morale/entité juridique, vous pouvez soustraire les coûts d'amortissement des biens et des montants d'intérêts hypothécaires du bénéfice imposable. Vous pouvez également soustraire d'autres dépenses liées à votre activité commerciale et compenser le montant de la TVA. Mais cela comporte la responsabilité et la nécessité de présenter un rapport d'impôt trimestriel. Pour être en mesure de percevoir un revenu de votre entreprise, vous aurez également besoin d’un régime financier et de réaliser une gestion de la documentation.

En règle générale, si vous achetez seulement une propriété, nous vous recommandons de le faire en tant personne physique. Dans le cas où vous possédez déjà certaines propriétés ou que vous envisagez de créer une structure avec plusieurs propriétés commerciales et de les gérer, il est préférable d'acheter en tant que personne morale/entité juridique.

Pour choisir le meilleur moyen d'acquisition d'immobilier commercial n'hésitez pas à contacter Albert Good au service des propriétés commerciales.

Après finalisation de l'acte d'achat de la propriété commerciale, vous devrez réaliser les actions suivantes :

- contrôler le paiement de la location et assurez-vous qu'il soit payé à temps.
- assurez-vous d'être à jour avec le paiement de la TVA et de l'impôt sur le revenu.
- être à jour avec les paiements de la taxe foncière ainsi que d'autres paiements de taxe de séjour qui sont applicables à chaque propriété.

Vous pouvez aussi avoir besoin d'une aide qualifiée pour mener toutes les négociations possibles avec le locataire. Pour cela, veuillez contacter Albert Good, qui propose un accompagnement complet et des services spécialisés pour les propriétaires de biens commerciaux.